Av Ingrid E. Daae
Meir regulering og færre krav, takk. Konsernsjef i OBOS, Martin Mæland, og direktør i Selvaag Bolig, Baard Schumann, forklarar oss nokre samanhengar politikarane ikkje skjønnar.
Ingrid Eidsheim Daae (f. 1988) er journalist i Nynorsk pressekontor, i tillegg til at ho frilansar for tidsskrift og aviser. Ho har tidlegare vore debattredaktør i studentavisa Universitas. Daae har studert samanliknande politikk og russisk, og har mastergrad i statsvitskap frå Universitetet i Oslo. Foto Aleksander Andersen.
– OBOS og Selvaag har høvesvis 85 og 66 års fartstid i den norske bustadbyggjebransjen. De står bak bygg som til saman husar hundretusenvis av nordmenn. Korleis vil de oppsummera norsk bustadbygging gjennom perioden?
Martin Mæland (MM): Me får byrja etter krigen. Då skulle landet gjenreisast, det skulle byggjast mange bustader, fort, med nøktern, men god standard. Dei var sterkt subsidierte av både kommunen og Husbanken. Bustadprisane var regulerte etter byggjekostnader og elles prisutvikling.
Baard Schumann (BS): Ja, insentiva til å kjøpa var sterke i den tida. Du kunne trekkja frå 100 prosent av rentene på skatten, du var jo idiot om du ikkje lånte pengar og bygde deg bustad.
MM: Oppattbygginga heldt fram til slutten av 1970-talet. I 1982 kom Høgre-regjeringa og fjerna prisreguleringa. I 1988 kom bankkrisa, og frå 1988 til 1993 vart bustadprisane halverte. Då sa politikarane at bustadnauda som hadde vore sidan krigen, var over. På 1990-talet vart det nesten ikkje bygd bustader, først no byrjar me å koma i gang igjen.
– «Det er ting som tyder på at tilbudssiden i boligmarkedet ikke fungerer», seier Per Jæger, administrerande direktør i Boligprodusentenes Forening til boligmani.no. Bustadbehovet er i dag 38 000 nye bustader kvart år, men ein klarar ikkje å byggja fort nok. Kvifor ikkje?
MM: Då politikarane konkluderte med at krisa var over, slutta dei å laga reguleringsplanar. Det var ein diger tabbe. Dei sa: No treng ikkje me å gjera meir. No kan de utbyggjarar senda inn reguleringsplanar, så skal me godkjenna dei. Men me kan ikkje bestemma kvar det skal vera vegar, skular, gravplassar, idrettsplassar – alt som eit samfunn treng. Det må politikarane bestemma – og betala. Det vart gløymt i ti år, frå 1990 til 2000. Planlegginga kom på hælane – det tek ti år frå ein lagar ein plan, til me kan byrja å byggja. I den perioden vart prisane mangedobla igjen.
BS: Eit døme er området Løren i Oslo. Det regulerte Selvaag ferdig i 2002 eller 2003. Me byrja å selja og byggja der i 2004. No har kommunen funne ut at «Oi, me har gløymt nokre ekstra parkar» og «Oi, me skulle hatt meir plass til ein skule». Etter kvart kom det mange andre utbyggjarar og kjøpte nabotomtene, og då vart utbygginga mykje større enn me hadde rekna med. Det er det som er problemet. Det offentlege må ta eit ansvar.
MM: No visste ikkje kommunen at folkeveksten kom til å verta så stor, men eg meiner han må planleggja for mange fleire bustader enn det han trur er naudsynt. Om du planlegg for dobbelt så mange bustader som det er behov for på kort sikt, er ikkje det noko problem.
– Men då tener de som utbyggjarar mindre pengar, gjer de ikkje?
MM: Eg synest ikkje det er så vesentleg i eit samfunnsperspektiv om me tener pengar.
– Nei, men for dykk er det vel vesentleg?
MM: Om me har kjøpt for mange dyre tomter, får me eit tap med å skriva dei ned eller må betala renter på kjøpesummen utan å få inntekter av det, men samfunnet må planleggja for nok vekst.
BS: Det er ein stad i Noreg ein har regulert nok, og det er i Kristiansand. Det har gjort at bustadprisane der har stagnert, og faktisk falle litt. Og eg synest det er betre, også frå eit utbyggjarperspektiv, å regulera for mange tomter. For det første justerer det bustadprisen ned, men ikkje nødvendigvis vår forteneste. For det andre regulerer det tomteprisen me er villige til å betala. Og for det tredje er det med på å halda entreprisane på eit fornuftig prisnivå. Når for få tomtar vert regulerte, stig både tomteprisane og byggjekostnadene.
– Som to av dei største bustadbyggjarane i Noreg, kjenner de noko sosialt ansvar i det de gjer?
BS: Altså, me har jo ikkje noko insentiv for det. Me er eigentleg berre her for å tena mest mogleg pengar, me. Men eg trur nesten at OBOS og Selvaag er dei einaste som kjenner eit ansvar likevel.
MM: Mange vil seia at OBOS var ein sosial bustadbyggjar i gamle dagar. Det var fordi me samarbeidde med kommunen, det var dei offentlege subsidiane som gjorde at dette vart sosial bustadbygging. For vår del består det sosiale i at me har laga ein organisasjon som gjer at me kan byggja bustader som einskildpersonar ikkje har nubbesjanse til å byggja på eiga hand.
– Kva gjer de, heilt konkret?
MM: Me held ei mengd føredrag, og me vert brukte i mange offentlege høyringar. Me er ofte i kontakt med politikarane. Me er veldig engasjerte i å skaffa rammevilkår, og har forhåpentleg vore med på å avgrensa auken i bustadprisane. Dei har nidobla seg sidan 1992, kanskje hadde dei vore ti- eller ellevedobla utan oss.
BS: Skilnaden mellom oss og mange andre er at me byggjer i område der ingen andre gjer det, og me sel nokre av dei billigaste bustadene i Oslo. Me tilbyr bustader i ein prisklasse folk har råd til.
MM: OBOS har som strategi og visjon at me skal byggja bustader overalt der det er mogleg. Ein smartare bustadbyggjar hadde ikkje bygd så mykje, men heller satsa berre på vestkanten, fordi det er større marginar og mindre risiko der. Så eg vil seia at me og Selvaag er to av dei firmaa som har det største samfunnsengasjementet.
– Tek regjeringa nok ansvar for å skaffa bustader me kan bu i utan å bu oss i hel?
BS: Nei, ho gjer jo ikkje det. Eg trur ikkje noka regjering kjem til å gjera det.
– Kva må dei gjera?
MM: Dei må leggja til rette for at kommunane kan regulera meir og fortare. Dei må samordna alle dei statlege interessene mykje betre. Høgre har sjølv identifisert tjueto offentlege instansar som har innseiingsrett mot alle planar.
BS: Til dømes Vegvesenet. Dei legg nesten alltid inn innseiingar, berre for å ha gjort det.
MM: Ja. Dei veit ikkje riktig om vegen skal gå her eller der. Så då seier dei at du ikkje får lov til å byggja. Hadde dei offentlege instansane greidd å tala med ei tunge og ikkje med tjue, hadde me vunne veldig mykje.
BS: Ei stor utfordring med dagens regjering er at ho er så oppteken av det kommunale sjølvstyret. Mange av kommunane rundt Oslo er ikkje veldig lystne på å ha ein stor folkevekst, fordi dei sit att med for få skattekroner til å finansiera nye barnehagar, skular og annan sosial infrastruktur. Dermed legg dei ikkje godt nok til rette for bustadbygging, og staten gjer ikkje noko med det.
MM: Det må òg nemnast at etter at Noreg vart med i EØS i 1994, var det forbode for kommunane å selja billige tomter til OBOS og Selvaag for å byggja billige bustader. Alle tomter kommunen sel, skal no seljast til høgstbydande. I gamle dagar gjekk 25 prosent av alle bustader OBOS bygde, til kommunen, og folk som hadde vanskeleg for å koma inn på bustadmarknaden, fekk kjøpa dei. Det var sosial bustadbygging. No er sosial bustadpolitikk sosialhjelpspolitikk, det å skaffa leigebustader til dei aller, aller svakaste. Då kjøper ikkje kommunane nye bustader frå OBOS og Selvaag, for det er for dyrt. Dei kjøper brukt. Og kva skjer når kommunen byd på brukte bustader saman med alle andre? Jau, då dyttar dei opp prisane, dei òg. Politikarane ser ikkje lenger samanhengane i bustadmarknaden. Eit anna poeng er forresten at politikarane på 1990-talet byrja å stilla ei mengd nye krav til kvalitet. Med tida har det kome energikrav, lydkrav, heiskrav, krav om universell utforming, brannkrav og elektrokrav.
– Kva for konsekvensar har det?
BS: Også desse krava driv prisane oppover. I dag har me mange krav i Noreg som ingen andre land har. Dei verkar fine i seg sjølve, alle vil ha sprinkling i bygget sitt om dei kan få det. Men om kvar leilegheit kostar femti, seksti, sytti tusen kroner ekstra på grunn av sprinkling og anna som vert kravd, då vert det mykje.
– Men kva om det vert brann då, og me ikkje har den sprinklinga?
MM: 99 prosent av alle bygg som står i Noreg, oppfyller ikkje brannkrava. Bør me forby folk å bu der?
BS: Det er så mange rare krav. Uknuselege vindauge frå andre etasje og oppover, til dømes. For det kan jo tenkjast at nokon kastar seg mot eit vindauge.
– Er politikarane redde for å fira på krava?
MM: Ja. Brann tør dei ikkje å røra. Sjå for deg at nokon fann ut at dei skulle fira på brannkrava, og så omkom nokon i brann. Den politikaren ville vera død.
– Mykje er altså annleis enn i etterkrigstida. Marknaden vert ikkje regulert lenger, husbanklån er noko dei færraste får, og bustadprisane held fram med å stiga. Er det sikkert at den norske sjølveigarmodellen framleis er den beste? I Sverige er det til dømes mykje vanlegare å leiga.
BS: Slik svenskane bur, har vore ein katastrofe med tanke på oppvekstmiljø. Dei store drabantbyane rundt Stockholm, som var leigebustader, har vorte gettoar, og kommunen har ikkje økonomi til å følgja opp.
MM: Det at folk eig sjølve, gjer at dei tek vare på bustadene sine på ein heilt annan måte enn om dei leiger. Eg samanlikna ein gong drifts- og vedlikehaldskostnadene i burettslag i OBOS, der folk eig og tek vare på bustadene sjølve, med tilsvarande kostnader i ein svensk bustadorganisasjon. Dei hadde seks gonger så høge driftsutgifter. Ein svensk professor har sagt at det er to måtar å øydeleggja ein by på. Den eine er å bomba han, den andre er prisregulert utleige, slik ein har gjort i Sverige. Det siste er meir effektivt. Det vert ikkje pengar att til vedlikehald.
– Men for mange, og særleg unge, er det veldig vanskeleg å koma seg inn på bustadmarknaden i dag. Kva er, sånn de ser det, den største utfordringa?
BS: Den største utfordringa er at samfunnet i dag set så store krav til utdanning for veldig mange. Du utdannar deg i mange år, du får eit høgt studielån, og så skal du ha eigenkapital etterpå. Det er ikkje mange som greier å spara særleg mykje medan dei studerer. Eg meiner me er i ferd med å få eit klasseskilje. Det er dei som har foreldre som kan hjelpa til, anten med pengar eller som kausjonistar, og dei som ikkje har det. Og dei nye landsmennene våre, som har større familiar enn oss, dei vert automatisk taparane. For der har ikkje familien høve til å hjelpa alle.
MM: Men veldig mange som leiger, hadde, om dei hadde sett seg ned og rekna på det, funne ut at dei ikkje ville hatt større utgifter om dei hadde kjøpt, kanskje eit stykke utanfor sentrum. Då er dei iallfall inne på bustadmarknaden.
BS: Det er riktig, men utfordringa er eigenkapitalkravet. For du har råd til å betala lånet, men du manglar dei 15 prosentane eigenkapital du skal ha. Om du ikkje har nokon som kan hjelpa deg, då har du eit problem. Eg trur òg at du betaler meir i leige enn du ville betalt for å eiga mange stader. Og korleis skal du då greia å spara til eigenkapitalen på toppen av det? Det ein må sjå på, er kva beteningsevne folk har. I forhold til det store talet på kundar bankane låner ut til, er det ei lita gruppe me snakkar om. Bankane hadde hatt råd til å ta den risikoen med dei få det gjeld.
MM: I 1992, då det var bankkrise førre gong, sat me med hundrevis av uselde leilegheiter. Då finansierte OBOS-banken dei hundre prosent. Me sjekka inntektene til kjøparane, og trudde me dei kunne tilbakebetala lånet, så fekk dei låna heile kjøpesummen. Med eitt einaste unntak, nokre som skilde seg, gjekk det veldig bra.
– Utbygginga går altså ikkje fort nok. Likevel fryktar OECD at me bur i ei enorm boble her i Noreg, og meiner me må førebu oss på eit prisfall på opp mot 40 prosent. Kva er eigentleg sanninga om den norske bustadmarknaden?
MM: For tre år sidan sa Jens Stoltenberg at han frykta ei bustadboble. Samstundes sa Trygve Hegnar: «Løp og kjøp!» Om me skulle høyrt på Stoltenberg, måtte me ha slutta å byggja bustader, fordi me måtte ha rekna med å tapa pengar på det. Kvar ville bustadprisane då ha vore i dag? I ti år har eg høyrt frå Finansdepartementet, Finanstilsynet, statsministrar og andre forståsegpåarar at dette går til helvete. Men eg trur ikkje på noka boble når me ser på folkeveksten.
BS: Det som er så håplaust når ein les analysane til OECD, er at dei ser på prisveksten og samanliknar med det som hende i USA, Spania og Irland. Me byggjer mellom 25 000 og 30 000 bustader i året i Noreg. Om me hadde bygd 120 000 bustader i året i Noreg, då hadde me bygd på same måte som Spania. Det som skil Noreg frå landa der dei har hatt store problem, er at me ikkje tek risikoar i bustadmarknaden på same måte. I desse landa bygde dei bustadene først, og selde dei etterpå. Me byggjer ikkje for lager, me driv førehandssal.
MM: Eg har vore i Spania og sett ein drabantby på storleik med Lambertseter stå tom. Me byggjer i trinn på kanskje 60 eller 100 bustader, og me set ikkje i gang bygginga før me har selt halvparten av dei.
BS: Eg trur ikkje på den store smellen. Det kjem aldri så mange bustader i marknaden at det skjer, så lenge me byggjer etter etterspurnaden. Dynamikken i den norske bustadmarknaden er heilt annleis enn andre stader.
– Politisk har det vore eit mål heilt sidan krigen å ta heile landet i bruk. I august skreiv Dagbladet at 24 prosent av folket har lyst til å bu i storbyen, medan 29 prosent ynskjer seg til litt mindre byar. Kvar meiner de me skal bu i framtida?
BS: Det skjer ei urbanisering i heile verda. Politikarane kan bestemma så mykje dei vil, folk flyttar til dei større stadene, og då snakkar me ikkje berre om Oslo. Eg trur folk ynskjer å bu sentralt, inn mot tettstader.
MM: Me byggjer der folk vil bu. Me har hatt besøk av Askøy kommune, som er ein ekspansiv kommune, og som tydelegvis greier å skaffa nok skattepengar til å byggja ut det offentlege tilbodet. Men bustader, kjøpesenter og næringsbygg, det må dei få andre til å investera i. Det ligg nær Bergen, og det verkar som om folk vil bu der, så då byggjer me gjerne bustader på Askøy, me.
– Så rimelege tomter i, lat oss seia Nordland, vil ikkje lokka dykk dit?
BS: Det kan du berre gløyma. Aftenposten viste nyleg korleis bustadprisane har stige i distrikta kontra byane, det var ganske illustrerande. Dei har stige dobbelt så mykje i byane, og det seier litt om kvar du kan byggja nytt. Me har ikkje sjanse til å byggja på Toten, for å seia det sånn.
– Folk søkjer altså saman. Korleis skal det byggjast i byane i framtida?
BS: Utgangspunktet er at me treng større moglegheiter til å byggja høgare og tettare i byane, men det må òg byggjast tettare langs kollektiv-knutepunkta våre. Og så meiner eg ein må gjera noko med krava til utomhusareal, som i dag er på 35–40 kvadratmeter per leilegheit. Folk må bu tettare, og så må me rekna med at uteareala ein har, det er parkane.
– Vert det gode bumiljø av det?
MM: Dei finaste leilegheitene er jo dei høgast oppe. No har me ikkje bygd så veldig mykje som er over ti etasjar, men der me har gjort det, er det fantastisk godt bumiljø.
– Lat oss snakka litt om arkitektur. Korleis jobbar de med utforminga av bustadene de byggjer?
MM: På nittitalet vart politikarane mykje meir opptekne av kvalitet og estetikk, og det kom ein estetikkparagraf i lovgjevinga.
BS: Den var litt sånn wishy-washy, eigentleg. Altså, kven skal avgjera kva som er fint, og kva som ikkje er det? Jo, det vert til, og det kan du godt sitera meg på, at litt dårlege arkitektar som ikkje får jobba som arkitektar, men vert sakshandsamarar i ein eller annan kommune, sit og leikar at dei er arkitektar. Og det er eit stort problem, fordi dei kostar oss masse pengar, og dei kostar samfunnet masse pengar. Me har byrja med å levera kanskje fire–fem ulike framlegg til fasadar på mange prosjekt, så dei kan få velja. Og det verste er at du veit aldri kva dei kjem til å gå for.
– OBOS seier i reklamen sin at det er medlemmane som bestemmer kva som er fint. Korleis får dei gjera det?
MM: Me gjer stadig medlemsundersøkingar mellom folk som flyttar inn, om kva dei synest er bra, og kva dei synest er mindre bra med prosjekta. Me er opptekne av at kundane våre skal lika det me gjer. Vanlege folk har ofte ei heilt anna oppfatning av kva som er pent, enn dei som bestemmer. No er det jo veldig in med plater hjå arkitektane. Eg synest ikkje det er pent i det heile, men det er rekna for å vera heilt super-duper-flott arkitektur mellom dei som kan det. Skilnaden i smak er stor.
BS: Hugs på at det kjøparane er mest opptekne av, er korleis deira eiga leilegheit ser ut inni. Planløysinga, deira eige kjøkken og bad, og balkongen.
MM: Dei er opptekne av at fasaden ser ålreit ut, òg. Og det synest eg i grunnen alltid han gjer, no. Når arkitekturen på 1950-, 60- og 70-talet ikkje såg ut, så er det ein grunn til det: Husbanken. Det kosta meir å gjera det stiligare. Du fekk ikkje lov å byggja store balkongar.
– Vert det investert meir i estetikk i dag enn tidlegare?
BS: Mykje meir. Det me slit med, er at det er ein del arkitektar som ikkje forstår seg på kostnader, og som kjem med ein del forslag me ikkje har sjanse til å gjennomføra, iallfall ikkje om me skal byggja for folk flest. Me kjøpte eit prosjekt for eit år sidan, laga av ein arkitekt eg ikkje skal nemna namnet på, som me berre måtte kasta, for det var ikkje byggbart. Det kosta 5000 kroner meir per kvadratmeter å byggja slik arkitekten føreslo, enn det bygget me no endar opp med. Til ei leilegheit på 50 kvadratmeter blir det 250 000 kroner i ekstrakostnad, og det er litt mykje pengar.
MM: For oss handlar fasadeuttrykk òg om økonomi. Kvar murstein og kvar planke ekstra kostar. Det er til dømes meir økonomisk å byggja balkongar ut frå veggen enn inn i han, fordi det gjev deg meir areal for materiala du brukar. I tillegg får du nokre brot i fasaden – ein rik fasade, enkelt sagt.
– Så kostnader er viktigare enn arkitektur for dykk?
MM: Altså, om arkitekturen er sånn at folk ikkje likar han, så hjelper det jo ikkje om han er billig. Men ofte er det sånn at folk ikkje likar dyr arkitektur. Folk likar det tradisjonelle. Eg har sagt til mine folk at dei får ikkje lov til å stilla med lilla dørar.
– Me har snakka om sosial bustadbygging med tanke på kvar einskild bustadkjøpar her i Noreg. Men også det å byggja miljøvenleg og berekraftig kan sjåast som eit sosialt ansvar. Kor medvitne er de om det?
MM: Eg trur me er meir medvitne enn miljøvernarane. OBOS har bygd bustader med ENØK-tiltak så lenge eg har vore her, og me var dei første i landet som hadde autoriserte ENØK-konsulentar. Me har òg rekna mykje på livstidskostnader. Me byggjer vasskraftverk, og nokre gonger byggjer me litt for dyre, energivenlege bustader. Me ser at for det du hadde spart på å byggja dei litt mindre energivenlege, kunne du ha kjøpt skrekkeleg dyr vasskraft. Så ein bør heller byggja ut meir miljøvenleg kraft enn veldig energieffektive bustader. Ein må gjera det som er økonomisk berekraftig. Ein del av løysingane me brukar no, er ikkje det, men dei er politisk populære. Me gjer det for dyrt og for komplisert.
BS: Til dømes har ventilasjonsbransjen vore veldig oppteken av at me skal ha balansert ventilasjon i husa våre. Lufta skal koma gjennom kanalar, og ein skal ikkje opna vindauge eller dører for å lufta. Lufta skal varmast opp og brukast opp att. For å få det til har ein bygd bustadene veldig tette. Eg tippar at me dei neste fem–ti åra kjem til å få ein debatt om inneklima i norske hus, fordi dei er altfor tette. Dei fleste som søv i desse husa, lukkar opp vindauga, og då øydelegg dei heile systemet. Dermed brukar dei endå meir straum, og vinninga går opp i spinninga. Me er ikkje motstandarar av å byggja energivenlege bustader, men no har ein drege det litt langt.
– Er me tilbake til problema med tekniske krav, som de prata om tidlegare?
MM: Eg trur me er inne i ein prøve- og feileperiode.
BS: Ja, det trur eg òg. For seks–sju år sidan bygde me 200 bustader på Løren etter den gamle tekniske forskrifta frå 1997, og nokre etter den nye forskrifta frå 2007, med krav til balansert ventilasjon. No måler me kvart år energiforbruket i dei to bustadtypane. Det utrulege er at me brukar nesten like mykje energi med den nye teknologien som me gjorde med den gamle. Det likar ikkje ENOVA, som er med på å finansiera forsøket, å høyra.
– Er de pådrivarar for klimavenlege løysingar, eller følgjer de berre krava som kjem frå politikarane?
BS: Du får ikkje betre betalt for å leggja inn fleire ENØK-tiltak enn det som vert kravd i forskrifta. Publikum er ikkje villig til å betala meir for energivenlege bustader, det interesserer dei ikkje. Og me kan ikkje subsidiera bustadene me byggjer, kvifor skulle me gjera det?
– Tja, for å profilera dykk som miljøvenlege bustadbyggjarar?
BS: Njaa, det vert så få bygg, me kan ikkje gjera det i stor skala uansett.
MM: OBOS har gjort det. Me har akkurat ferdigstilt ei bustadblokk som er eit passivhus. Den har me eigentleg subsidiert, for me kunne gjort ho billigare, selt leilegheiter til same pris og tent meir. Men dette gjer me for å testa ut korleis det går. Så langt har eg ikkje høyrt om problem med det, og der fekk me òg kostnadene ned på eit brukbart nivå, så subsidieelementet vart vel berre fire–fem millionar.
– Heilt til slutt, når me er inne på teknologi: Fleire firma i Kina, og nokre her i Europa, snusar på moglegheitene for å bruka 3D-printerar til husbygging. Det skal vera mogleg å setja opp ti hus i døgnet med den teknologien, og miljøvenleg skal det òg vera. Kva vert følgjene om 3D-printerar kjem i bruk i Noreg?
BS: Eg ser for meg at det er snakk om produksjon av byggesett, og ikkje heile bygg. Det trur eg blir for komplisert, det er for mange detaljar, iallfall når me snakkar om blokker. Men det kan bidra til at ein kan byggja billigare element, og nærare byggjeplassane, enn det du kan i dag. Om dette vert ein realitet i Noreg, kan det over tid redusera kostnadene ved bustadbygging, for det er arbeidskrafta som kostar her i landet. Men det ligg nok lenger fram i tid enn me trur.
